存量房贷利率下调、认房不认贷......
(资料图片仅供参考)
叠加一系列史诗级楼市宽松政策，东莞“金九银十”楼市可期！
官宣时，网友们激动无比。
看了政策详情后，却陷入云里雾里。
为此，小编吐血整理一篇图文并茂的人话版说明！看完或许你就不懵了~
包含：存量房贷利率调整、认房不认贷、限购限售政策。
深挖，走起！
01
存量房贷利率调整
四大行公布的存量房贷利率调整细则，如何看懂？
关于调整的对象、幅度、时间等，四大行表述不同，但整体无差别，重点内容看下图梳理即可：
针对以上表格内容，下面结合东莞实际情况，以一问一答形式说明。
①LPR，是按放款时间，还是按当下最新的计算？
根据贷款合同中所签定的利率形式定。
如果房贷合 同 签了浮动利率，LPR每年都会按照最新标准更新，会按当下最新LPR计算 。
相反，如果签了固定利率不变，则按放款合同签定时的LPR计算。
不同阶段房贷利率变动，可参考下表红色部分：
②首套存量房贷中，签了固定利率（如固定5%利率）、或基准利率定价贷款（如LPR上浮10%）可以降吗？
有两种方式可选：维持现有利率不变；可以转换为LPR浮动利率加点，转 换后为现行LPR4.2%。
注意：转换后不可再改。
此外，重新定价日LPR有可能发生变化。
建议转换为LPR浮动利率加点形式。
因为，近几年LPR下行趋势明显。
③东莞首套存量房贷利率为5.2%，形式为LPR定价浮动利率贷款（LPR+100BP），房贷利率、月供能调至多少？
2019.10.7（含）之前的，已转换为浮动利率贷款形式，降到LPR+0=4.2%；
2019.10.8（含）至2022.5.14（含）之间的，降到LPR+0=4.2%；
2022.5.15（含）-2023.8.31(含）的，降到LPR-20BP=4.0%。
在对应时期，调整后的存量房贷利率，不能低于以上标准。
若降至4.2%（现行LPR），具体月供节省金额参考如下:
(注：下表降幅10BP=0.1%、20BP=0.2%，以此类推。）
举例：贷款200万，原利率是5.2%（LPR+100BP），下调后变成4.2%（LPR+0BP），算下来相当于降低了100BP，月供降了1202元，30年总利息省下约43万。
④房贷利率下调，需向银行提出申请吗？
如果你是中国银行、建设银行、农业银行、工商银行的存量首套住房贷款客户，无需申请，自动变更。
特殊情况需提交申请，包含以下4种：
（1）二套及以上房贷且符合调整条件；
（2）固定利率或基准利率定价且完成LPR转换；
（3）房贷逾期没还清；
（4）新发放贷款置换原贷款等。
⑤原有两套房，把首套卖了，第二套算不算首套？
算。
房子必须满足以下两个条件之一，才算首套房：
放款时即为首套住房贷款；
放款时为二套贷款，但其中一套房卖出了，符合东莞执行“认房不认贷”后首套住房贷款政策，向银行主动提交申请后，即可调整。
⑥什么时候调整？
原贷款合同是首套房、且用LPR的，9月25日银行集中调整、即日生效；
原贷款合同是二套，但现在“认房不认贷”后，能算首套的，要自己去银行申请。
四大行申请审批时间为2023年9月25日至10月22日，集中调整为10月25日。
⑦银行为何要降低存量首套住房贷款利率？
减少购房者利息支出，刺激社会消费投资需求；
减少提前还贷现象，降低对银行利息收入影响。
02
认房不认贷
“认房不认贷“新政重点内容为：
居民家庭在东莞无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，都可享首套住房信贷政策，首付2成，房贷利率4%。
此政策将极大利好两类人群：
①卖掉东莞小（旧）房子后再买的改善客群。
申请商贷时，可视为首套，首付从三成降至二成，房贷利率从4.8%降至4%。
②在外地有房，或者外地有过贷款记录，甚至还未还清贷款者。
现在只要你在东莞没房，可按首套房标准。
当前，东莞主流的11家银行，执行统一的房贷利率，仍是史上最低利率水平：
首套房利率为4%，二套房利率为4.8%，与上月保持不变。
此外，银行目前放款额度充足。
客户资料齐全办完抵押后，1周内即可放款，部分银行甚至约3个工作日即可放款。
值得一提的是，8月31日，央行发布了《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。
其中提到：将二套住房利率政策下限，调为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20基点。
换言之，未来东莞二套最低房贷利率，有可能从LPR+60BP，下降了40BP，变为LPR+20BP=4.4%！
传闻，二套房贷利率下调，很快就会执行，刺激改善入市置换。
03
限购、限售政策
东莞已完全放开限购。
限售方面：
①原限购区（南城、东城、莞城、万江、松山湖），新房和二手需网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易；
②其他区域，一手房网签备案之日起满3年方可上市交易，二手则不限售。
继续期待“金九银十”更多楼市重磅政策出来吧！
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